Generalną zasadą jest, że odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia jej nabycia stanowić będzie przychód do opodatkowania. Pomijam w tym wpisie kwestie dziedziczenia nieruchomości (bo one mogą diametralnie zmienić sytuację i ewentualne obowiązki podatkowe). Przychód taki można jednak pomniejszyć i to właśnie jest temat niniejszego wpisu.
Ogólne zasady opodatkowania zbycia nieruchomości
Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za źródło przychodu (podlegające opodatkowaniu) uznaje się m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – gdy zbycie następuje przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nabycie nastąpiło.
Przekładając powyższe na język polski można wskazać na następujący przykład. Pan Jan zakupił mieszkanie w bloku w 2020 roku. Gdyby zdecydował się na jego sprzedaż w 2024 r. musiałby opodatkować dochód z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania. W przykładzie Pan Jan mógłby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, ale te kwestie pozostawmy na inny wpis. W naszym przykładzie Pan Jan musiałby zapłacić podatek od różnicy, między ceną zbycia nieruchomości, a ceną nabycia. Stawka podatku jest w tym wypadku dość wysoka – wynosi 19%.
Koszty uzyskania przychodu w przypadku zbycia nieruchomości
Jak już wskazałem powyżej, Pan Jan musiałby zapłacić podatek tylko od tego co zarobił sprzedając mieszkanie. W tej bowiem sytuacji możliwe jest uwzględnienie kosztów uzyskania przychodu, którym będzie cena nabycia nieruchomości. Opodatkowany jest zatem zysk, który Pan Jan osiągnął w związku ze zbyciem nieruchomości.
Generalnie zasada ta, jest korzystna z perspektywy podatnika, ale co w sytuacji, gdy ceny mieszkań znacznie wzrosły (jak to miało ostatnio miejsce)? Zdarza się, że mieszkania lub domy są sprzedawane ze znacznym zyskiem – stanowiącym kilkaset tysięcy złotych. Z tej perspektywy podatek może być naprawdę znaczny.
Inflacja jako „koszt” uzyskania przychodu w przypadku sprzedaży nieruchomości
Powodem znacznego wzrostu cen nieruchomości może być wysoka inflacja i to ona może spowodować konieczność zapłaty wysokiego podatku.
Na szczęście dopuszczalne jest uwzględnienie inflacji przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu. Zgodnie z obowiązującymi przepisami (co aprobuje również administracja skarbowa) koszty nabycia nieruchomości mogą być corocznie podwyższane w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych. Ważne, aby jednak pamiętać o następujących warunkach:
- koszty można podwyższać począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie,
- koszty można podwyższać do roku poprzedzającego rok, w którym nastąpiło zbycie,
- pod uwagę bierzemy wskaźnik wzrostu cen w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego, ogłaszanych przez Prezesa GUS,
- inflację należy liczyć od bazowej kwoty kosztu, tj. ceny nabycia.
Wracając do naszego przykładu i Pana Jana. Inflację będzie mógł uwzględnić wyłącznie za lata 2021, 2022 i 2023. Ponadto ów wzrost cen musi być obliczany od ceny bazowej kosztu. Oznacza to, że jeśli Pan Jan zakupił nieruchomość w 2020 r. za 100.000 zł, a inflacja w 2021 wynosiła 10%, to koszt, który Pan Jan może uwzględnić wynosi 110.000 zł. Jeśli jednak inflacja w 2022 r. wyniosła również 10%, to niestety ponownie liczymy te 10% od ceny nabycia – 100.000 zł. W takim wypadku po dwóch latach nasz koszt uzyskania przychodu będzie wynosić 120.000 zł. W takim wypadku inflacja (jako koszt) nie będzie obliczana rok do roku (nie będziemy mieli do czynienia z efektem tzw. „kuli śnieżnej”).
Jednakże mimo pewnych ograniczeń, inflacja może być niejako uznana jako koszt – będzie ona wpływała bezpośrednio na wysokość kosztów uzyskania przychodu.
Podsumowanie
Czy inflacja wpływa na wysokość podatku dochodowego w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia jej nabycia – pośrednio tak. Inflacja z jednej strony podwyższa nasz „zysk”, ale z drugiej pozwoli nam również na podwyższenie kosztów uzyskania przychodu. Oczywiście, różnice te nie niwelują się (głównie przez ograniczenia nałożone w możliwości stosowania inflacji do obliczania kosztów), jednak może ona pozwolić na obniżenie podatku dochodowego.
__________
Potrzebne wsparcie podatkowe? Konieczne jest uzyskanie podatkowej interpretacji indywidualnej?
Zapraszam do kontaktu z Kancelarią Radcy Prawnego i Doradcy Podatkowego we Wrocławiu. Kancelaria świadczy na rzecz swoich Klientów usługi prawne, podatkowe oraz bieżącą obsługę prawną.
Telefon/WhatsApp: 880 411 899
Email: michal@zasada-m.pl
Podstawa prawna:
- Art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
- Art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
- Indywidualna interpretacja podatkowa z dnia 30 lipca 2024 r. (0112-KDIL2-1.4011.537.2024.1.MKA).
Stan prawny na dzień 1 października 2024 r.
