Wspólnota mieszkaniowa to organ kolegialny, co oznacza, że w jego skład wchodzi kilka, a często nawet kilkadziesiąt osób. W związku z ww. charakterem wspólnoty mieszkaniowej, najważniejsze decyzje podejmowane są w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. W przypadkach mniejszej wagi decyzje najczęściej podejmuje zarząd lub zarządca.
Zdarza się jednak, że czasem uchwała godzi w prawa jednego lub kilku współwłaścicieli. Jednak, gdy uchwała uzyska wymaganą większość – uznaje się ją za skutecznie podjętą i wchodzi do obrotu prawnego. W takim wypadku uchwała wspólnoty mieszkaniowej staje się podstawą nowych praw i obowiązków współwłaścicieli.
Czy niezadowoleni właścicieli nieruchomości muszą się zgodzić z każdą uchwałą tylko dlatego, że uzyskała ona wymaganą większość?
Czy możliwe jest zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej?
Na takie pytanie należy odpowiedzieć twierdząco. Przepisy prawa przewidują możliwość zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, która godzi w interesy współwłaściciela. Ważne, żeby pamiętać, że jedynym dopuszczalnym trybem zaskarżenia uchwały jest wniesienie do sądu pozwu w przedmiocie uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Oczywiście możliwe jest również podjęcie przez wspólnotę uchwały zmieniającej lub uchylającej poprzednią uchwałę – na to bym jednak nie liczył.
Kto w takim wypadku może zaskarżyć uchwałę?
Uchwałę wspólnoty mieszkaniowej może zaskarżyć właściciel lokalu. Oznacza to, że uprawnienia takiego nie będzie miała osoba trzecia, tj. osoba z zewnątrz. W mojej ocenie również najemca lokalu nie ma takiego uprawnienia (chyba, że uzyska odpowiednią zgodę od właściciela nieruchomości). Katalog osób, które mogą skutecznie złożyć pozew o uchylenie uchwały jest dość wąski. Nie ma się jednak co dziwić – osoba trzecia nie miałaby interesu w zaskarżaniu uchwał wspólnoty.
Czy każdą uchwałę można zaskarżyć?
Generalnie każda uchwała wspólnoty mieszkaniowej może zostać zaskarżona. Jednak powództwo będzie skuteczne wyłącznie wtedy gdy uchwała:
- jest niezgodna z przepisami prawa lub
- jest niezgodna z umową właścicieli albo
- narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólna lub w inny sposób narusza jego interesy.
Zatem czy można zaskarżyć uchwałę zgodną z prawem? Można – jednak jest duże ryzyko przegranej. Sam fakt niezadowolenia z podjętej uchwały to moim zdaniem za mało, aby skutecznie podważać uchwałę. Jeśli jednak uchwała została podjęta w sposób nieprawidłowy lub narusza interesy właściciela – szanse na wygraną znacznie wzrastają.
Ważne, żeby pamiętać o terminie!
Kluczowe, poza ustaleniem czy zaistniały przesłanki do zaskarżenia uchwały wspólnoty, jest zachowanie terminu na wniesienie powództwa. Termin ten jest stosunkowo krótki i wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia powiadomienia właściciela o podjęciu uchwały przyjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Wniesienie pozwu po tym terminie skutkować będzie jego odrzuceniem – sąd nie będzie merytorycznie badać zasadności naszego roszczenia.
Skoro pozew do sądu to i opłata sądowa
Skoro jedynym sposobem zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest wniesienie do sądu pozwu, to co do zasady pozew powinien zostać opłacony. Opłata od pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej wynosi 200 zł. Opłatę wnosi się na rachunek sądu, który będzie rozpoznawał naszą sprawę.
Zabezpieczenie powództwa na czas prowadzenia postępowania
Warto także pamiętać, że możliwe jest zabezpieczenie powództwa na czas rozpoznania sprawy. Oznacza to, że sąd może „wstrzymać” wykonanie uchwały do czasu rozpoznania sprawy. W ten sposób w okresie od wniesienia pozwu do zakończenia sprawy, zaskarżona uchwała nie obowiązuje.
Podsumowanie
Właściciel nieruchomości, będący jednocześnie członkiem wspólnoty mieszkaniowej, może zaskarżyć uchwałę takiej wspólnoty, która narusza jego interesy. Kluczowe jest również zachowanie terminu do wniesienia powództwa – w przeciwnym wypadku przegramy sprawę już w przedbiegach.
__________
Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, która godzi w interesy mieszkańców? Zastanawiasz się nad możliwością jej zaskarżenia?
Zapraszam do kontaktu z Kancelarią Radcy Prawnego i Doradcy Podatkowego we Wrocławiu. Kancelaria świadczy na rzecz swoich Klientów usługi prawne, podatkowe oraz bieżącą obsługę prawną.
Telefon/WhatsApp: 880 411 899
Email: michal@zasada-m.pl
Podstawa prawna:
- art. 25 ustawy o własności lokali,
- art. 27 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Stan prawny na dzień 29 listopada 2024 r.
