Umowa najmu to chyba jedna z najczęściej zawieranych umów cywilnoprawnych. Przedmiotem umowy najmu mogą być zarówno ruchomości (jak np.: samochód, komputer), jak i nieruchomości. Jak powinna wyglądać prawidłowo skonstruowana umowa najmu? Co powinna zawierać?
Cel umowy najmu
Głównym celem zawarcia umowy najmu jest oddanie przedmiotu najmu do odpłatnego korzystania przez drugą osobę. Ważne jest, aby najem był odpłatny – inaczej mamy do czynienia z użyczeniem (które może podlegać opodatkowaniu jako świadczenie nieodpłatne – więcej o nieodpłatnym świadczeniu pisałem tutaj). Ponadto należy pamiętać, że oddanie w najem nie powoduje zmiany właściciela przedmiotu najmu. W przypadku tej umowy, właściciel oddaje jedynie w posiadanie, nadal zachowując prawo własności.
Co zatem powinna zawierać umowa najmu?
Przejdźmy zatem do opisania elementów umowy najmu. Nie będę się tutaj skupiał na najmie nieruchomości czy ruchomości – przedstawię ogóle zasady, które będą miały zastosowanie do obu tych umów.
Umowa najmu powinna zostać zawarta w formie pisemnej. Ustalenia poczynione między stronami będą mogły zostać łatwo odczytane, bowiem zostaną spisane. W przeciwnym razie narażamy się na problemy interpretacyjne (zwłaszcza w momencie sporu).
Data, miejsce zawarcia oraz określenie stron umowy najmu
Przygotowanie naszej umowy najmu powinniśmy zacząć od prawidłowego jej zatytułowania. Prawdą jest, że tytuł umowy nie definiuje nam charakteru umowy (ważniejsza od tytułu jest treść umowy), jednak warto zaopatrzyć umowę w tytuł. Pozwoli to na ustalenie, jaka była wola stron zawierających umowę. Dobrze także, żeby strony wskazały w jakiej dacie owa umowa jest zawierana. Wskazanie daty może być pomocne, gdyby w przyszłości pojawiła się inna umowa.
Kluczowym elementem umowy najmu jest określenie stron umowy – wynajmującego (oddającego w najem) oraz najemcy (przyjmującego w najem). Opis stron powinien być w miarę precyzyjny – na tyle, żeby możliwe było zindywidualizowanie konkretnych osób.
Opis przedmiotu najmu
Skoro wynajmujący oddaje „coś” w najem, to umowa powinna określać co to jest. Strony powinny przyłożyć się do przygotowania w miarę precyzyjnego opisu przedmiotu najmu. Prawidłowe i konkretne opisanie przedmiotu najmu pozwoli zaoszczędzić ewentualnych problemów – czy na pewno „dobry” przedmiot został oddany w najem.
W przypadku opisu przedmiotu najmu warto, aby strony opisały jego stan techniczny (takie rzeczy mogą być również opisane w protokole zdawczo-odbiorczym). Pozwoli to później ustalić, czy uszkodzenia lub wady są nowe (tj. przedmiot najmu uszkodził najemca) czy też istniały w przedmiocie najmu w momencie podpisania umowy.
Czas trwania umowy najmu
W umowie najmu powinniśmy również określić na jaki czas zawieramy naszą umowę. Umowa najmu możemy zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony. Jeśli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony – strony umowy powinny określić ten czas.
Jak już jesteśmy przy czasie trwania umowy najmu, to można w umowie wskazać również warunki i okres wypowiedzenia umowy. Jeśli jednak przedmiotem umowy jest lokal mieszkalny – zasady wypowiadania umów muszą być zgodne z przepisami regulującymi najem lokali mieszkalnych (tutaj nie ma miejsca na „wolną amerykankę”, bowiem narażamy się na nieważność postanowień).
Jaka będzie wysokość czynszu?
Kolejnym ważnym elementem umowy najmu jest określenie wysokości czynszu. Wcześniej pisałem, że umowa najmu powinna być odpłatna – zapłatą za korzystanie z przedmiotu najmu jest właśnie czynsz. Co do zasady czynsz jest płatny w miesięcznych okresach, choć w mojej ocenie nic nie szkodzi, aby okresy płatności czynszu były inne (krótsze lub dłuższe). Wysokość czynszu i termin jego płatności to warunki ustalane między stronami, zatem to one decydują, jak je ustalą.
W umowie najmu można przewidzieć również waloryzację czynszu.
Kaucja na potrzeby pokrycia szkód
Umowa najmu może również przewidywać obowiązek zapłaty przez najemcę kaucji. Jest to kwota płacona zazwyczaj na początku trwania umowy najmu, która może zostać przeznaczona na koszty naprawy przedmiotu najmu. Gdyby takiej potrzeby nie było – kaucja jest co do zasady zwracana.
Dodatkowe postanowienia umowy najmu
Strony mogą w umowie najmu przewidzieć również inne kwestie związane z najmem – kto będzie ponosić opłaty związane z przedmiotem najmu, kiedy nastąpi wydanie przedmiotu najmu lub uprawnienie najemcy do podnajmu.
Podsumowanie
Przygotowując umowę najmu należy mieć na uwadze co powinna zawierać. Ponadto umowa taka powinna w miarę konkretnie określać jej strony i przedmiot. W umowie najmu może znaleźć się też sporo postanowień „nieobowiązkowych”, ale wynikających ze specyfiki konkretnego przedmiotu najmu lub indywidualnych ustaleń stron.
Warto przygotować umowę najmu pasującą do naszych potrzeb – błędnie przygotowana umowa najmu może rodzić problemy w przypadku ewentualnych sporów.
__________
Potrzebna umowa najmu? Zastanawiasz się jak prawidłowo przygotować umowę?
Zapraszam do kontaktu z Kancelarią Radcy Prawnego i Doradcy Podatkowego we Wrocławiu. Kancelaria świadczy na rzecz swoich Klientów usługi prawne, podatkowe oraz bieżącą obsługę prawną.
Telefon/WhatsApp: 880 499 811
Email: michal@zasada-m.pl
Podstawa prawna:
- art. 659 i n. kodeksu cywilnego.
Stan prawny na dzień 2 stycznia 2025 r.
