Już od jakiegoś czasu w polskich realiach, funkcjonuje ryczałt od przychodów (dochodów) uzyskiwanych z tytułu najmu prywatnego. Ryczałt ten jest dość korzystnie opodatkowany i dlatego wiele osób chętnie z niego korzysta.
Stawki ryczałtu od przychodu z najmu prywatnego
Zacznijmy od stawek od dochodów uzyskiwanych z tytułu najmu prywatnego. Zgodnie z ustawą, najem prywatny jest opodatkowany:
- wg stawki 8,5% jeśli przychód wynosi do 100 tys. zł,
- wg stawki 12,5% jeśli przychód wynosi powyżej 100 tys. zł.
Korzyści i wady ryczałtu
Ryczałt ma swoje wady i zalety. Do zalet możemy zaliczyć przede wszystkim stosunkowo niską stawkę podatku. Dodatkowo ryczałt jest dość prosty w rozliczeniu, bo tutaj przychód = dochód.
Jednak za tym ostatnim ułatwieniem idzie pewna wada – w ryczałcie nie rozliczymy kosztów uzyskania przychodu (nakładów na przedmiot najmu, rachunków za naprawy czy umeblowanie).
Czy są inne możliwości?
Istnieją również inne możliwości rozliczenia najmu – w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (choć wtedy najmu nie nazwiemy “prywatnym”). Tutaj jednak dużo zależy od przedmiotu najmu. Dla przykładu uznajmy, że chcemy wynająć mieszkanie. Jeśli mieszkanie “wciągnęliśmy” w skład środków trwałych naszej działalności, to możliwe będzie rozliczanie dochodów z najmu w ten sam sposób, jak opodatkowana jest nasza działalność (np.: na podstawie podatku liniowego czy skali podatkowej). W sytuacji, gdy nasze mieszkanie stanowi nasz majątek prywatny, możliwe jest umieszczenie go w środkach trwałych naszej działalności. Trzeba jednak pamiętać, że takie działanie będzie miało konsekwencje zarówno w przypadku podatku dochodowego, jak i VATu (np.: w przypadku sprzedaży mieszkania).
Alternatywą dla działalności gospodarczej może być również spółka (np.: spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) czy fundacja rodzinna.
Jak rozliczany jest zatem najem prywatny?
Nie ma konieczności dokonywania zgłoszenia faktu opłacania ryczałtu od najmu prywatnego – wystarczające będzie dokonanie zapłaty podatku. Podatek powinien zostać zapłacony na właściwe konto w urzędzie skarbowym (generowane za pomocą numeru PESEL lub NIP). Podatek płatny jest miesięcznie lub kwartalnie, a przelew powinien zostać wykonany do 20 dnia następującego po miesiącu/kwartale, który rozliczamy.
Podatnik rozliczający podatek na podstawie ryczałtu powinien po zakończeniu roku podatkowego przygotować i złożyć PIT-28. Termin na złożenie tego PITu mija 30 kwietnia po roku, za który dokonujemy rozliczenia.
Limit mieszkań, a najem prywatny
Część podatników zastanawia się czy istnieje “limit” mieszkań, aby nadal mówić o najmie prywatnym. Powstają wątpliwości czy posiadanie kilku lub kilkunastu mieszkań nadal będzie uznawane za najem prywatny.
W niedawnym orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego sąd ten wskazał, że najem nawet 18 mieszkań może być uznany za najem prywatny (i rozliczany na podstawie ryczałtu). Warunkiem uznania najmu za prywatny jest rozliczenie go w formie ryczałtu – a nie poprzez prowadzoną działalność gospodarczą.
Orzeczenie jest w mojej ocenie korzystne dla podatników. Przepis ustawy dotyczący najmu prywatnego nie przewiduje żadnego limitu – czy to limitu przychodów czy posiadanych (i rozliczanych ryczałtowo) mieszkań.
Ważne jednak jest to, że powyżej wskazane orzeczenie zostało wydane w związku z wydaniem przez fiskusa niekorzystnej dla podatnika decyzji. Fiskus uznał, że najem tylu mieszkań to już działalność gospodarcza i powinien być rozliczany w jej ramach. Jak widać, warto się czasem nie zgodzić z fiskusem 🙂
Podsumowanie
Od wejścia w życie “Polskiego Ładu” zmieniły się możliwości dotyczące rozliczenia najmu prywatnego – aktualnie jedyną możliwością jest rozliczenie się na podstawie ryczałtu. Alternatywnie możemy rozliczać najem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (choć wtedy nie nazwiemy go prywatnym).
Ryczałt jest dość tanią opcją opodatkowania, jednak jego znaczną wadą jest brak możliwości rozliczenia kosztów (np.: remontu).
__________
Potrzebne wsparcie prawne lub podatkowe? Jesteś osobą fizyczną lub przedsiębiorcą?
Zapraszam do kontaktu z Kancelarią Radcy Prawnego i Doradcy Podatkowego we Wrocławiu. Kancelaria świadczy na rzecz swoich Klientów usługi prawne, podatkowe oraz bieżącą obsługę prawną.
Telefon/WhatsApp: 880 411 899
Email: michal@zasada-m.pl
Podstawa prawna:
- Art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne,
- Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 maja 2024 r. (II FSK 1080/21).
Stan prawny na dzień 11 września 2024 r.
