W skrócie
- Podatek dochodowy może powstać przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku, w którym ją nabyto.
- Podatek płaci się tylko od dochodu: cena sprzedaży minus koszty, np. cena nabycia, nakłady na ulepszenie i modernizację, prowizja pośrednika.
- Stawka wynosi 19%, a dochód wykazuje się w PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.
- Darowizna nieruchomości przed upływem 5 lat nie rodzi podatku dochodowego (w pewnych okolicznościach może powstać podatek od darowizny).
Czy sprzedaż nieruchomości będzie rodzić obowiązek zapłaty podatku dochodowego? Przecież to mieszkanie/dom/nieruchomość są prywatne, a sprzedaży nie dokonujemy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Czy fakt nieprowadzenia działalności ma tutaj znaczenie?
Kiedy może powstać obowiązek zapłaty podatku w przypadku sprzedaży nieruchomości?
Generalnie podatek dochodowy może się pojawić, gdy dokonujemy sprzedaży nieruchomości w okresie 5 lat od dnia jej nabycia. Warto tutaj zwrócić uwagę, że te 5 lat liczymy od końca roku, w którym nabyto nieruchomość. Oznacza to, że jeśli nieruchomość nabyliśmy np.: 12 lutego 2025 r., to 5 letni okres będziemy liczyli od dnia 31 grudnia 2025 r. Zatem taką nieruchomość będziemy mogli sprzedać bez podatku dochodowego dopiero w dniu 1 stycznia 2031 r. Warto pamiętać o tej zasadzie, bowiem ww. okres 5 lat może faktycznie trwać nawet niemal 6 lat.
Musi powstać dochód, żeby było co opodatkować
Druga sprawa to pojawienie się dochodu – podatek dochodowy od zbywanej nieruchomości pojawi się wtedy, gdy zbywamy nieruchomość „z zyskiem”. Jeśli koszty nabycia nieruchomości przewyższają nasz przychód ze sprzedaży (tj. sprzedajemy taniej niż kupiliśmy) – nie mamy do czynienia z dochodem, a zatem podatek się nie pojawi. W dzisiejszych czasach raczej trudno sobie wyobrazić taką sytuację, ale warto o tym pamiętać.
A co, gdy nie mam kosztów nabycia nieruchomości?
Może się zdarzyć sytuacja, w której nie mamy kosztów związanych z nabyciem nieruchomości – przykładem może być darowizna lub spadkobranie. Załóżmy na potrzeby tego wpisu, że nie możemy uwzględnić czasu posiadania nieruchomości przez poprzednika (o tym napiszę w innym wpisie). W takiej sytuacji co do zasady cała cena sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu.
Jakie koszty możemy doliczyć, aby pomniejszyć podatek?
Ustalając wysokość dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości możemy uwzględnić koszty uzyskania przychodu. Do najprostszych kosztów uzyskania przychodu będą koszty związane z nabyciem nieruchomości (tj. cena nabycia). Ponadto kosztami mogą być koszty ulepszeń i modernizacji takiej nieruchomości. Na koniec kosztem może być także prowizja pośrednika, gdy dokonujemy sprzedaży nieruchomości. Oczywiście katalog kosztów może być znacznie szerszy, ale w każdej sytuacji wymaga indywidualnego przeanalizowania.
To ile tego podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości?
Skoro już wiemy kiedy podatek powstanie i od czego będziemy go obliczać, czas ustalić ile on wynosi. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości zapłacimy podatek wg stawki wynoszącej 19%.
Przykład – nasz podatnik zakupił nieruchomość w 2022 r. za kwotę 600 tys. zł. Następnie w 2025 r. dokonał jej odpłatnego zbycia. Cenę sprzedaży ustalono na kwotę 750 tys. zł. Jednak w okresie posiadania nieruchomości poczynił nakłady w kwocie 50 tys. zł. W takim wypadku dochód do opodatkowania wyniesie 100 tys. zł (750 – 600 – 50 = 100). W takim wypadku nasz podatnik zapłaci 19 tys. zł podatku dochodowego.
Z podatku rozliczamy się raz w roku – do 30 kwietnia kolejnego roku po sprzedaży nieruchomości powinniśmy złożyć PIT-39 i wykazać fakt uzyskania dochodu.
A co w przypadku braku odpłatnego zbycia?
Może się zdarzyć, że przed upływem 5 lat od daty zakupu właściciel nieruchomości dokona np.: darowizny nieruchomości. W takim wypadku nie postanie nam obowiązek podatkowy, bowiem nie mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem nieruchomości – przekazanie darowizny jest w końcu bezpłatne (choć w pewnych okolicznościach może powstać podatek od darowizny).
Podsumowanie
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia może wiązać się z powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych. W takim wypadku to na podatniku ciąży obowiązek prawidłowego obliczenia podatku i jego zapłata.
Najczęstsze pytania
Po ilu latach można sprzedać mieszkanie bez podatku dochodowego?
Po upływie 5 lat liczonych od końca roku, w którym nieruchomość nabyto. Przy zakupie 12 lutego 2025 r. sprzedaż bez podatku dochodowego będzie możliwa od 1 stycznia 2031 r.
Jaką stawką opodatkowana jest sprzedaż nieruchomości?
19% dochodu. Przykład z wpisu: zakup za 600 tys. zł, nakłady 50 tys. zł, sprzedaż za 750 tys. zł – dochód wynosi 100 tys. zł, a podatek 19 tys. zł.
Jaki PIT złożyć po sprzedaży nieruchomości?
PIT-39 – do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.
__________
Potrzebna porada prawna lub podatkowa w zakresie nieruchomości? Prowadzisz firmę i zastanawiasz się nad obsługą prawną lub podatkową?
Zapraszam do kontaktu z Kancelarią Radcy Prawnego i Doradcy Podatkowego we Wrocławiu. Kancelaria świadczy na rzecz swoich Klientów usługi prawne, podatkowe oraz bieżącą obsługę prawną.
Telefon/WhatsApp: 880 499 811
Email: michal@zasada-m.pl
Podstawa prawna:
- art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
- art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stan prawny na dzień 12 lutego 2025 r.