Wiele osób, przy sprzedaży nieruchomości, nawet nie zastanawia się, czy taka sprzedaż może być opodatkowana podatkiem VAT. W znacznej ilości wypadków wynika to z faktu, że sprzedawcy utożsamiają sprzedaż opodatkowaną VATem ze sprzedażą w ramach działalności gospodarczej. Jednak jest to duże uproszczenie – w ustawie o VAT ustawodawca wprowadził odrębną definicję podatnika, która może spełniać osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej.
Czy zatem sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną może podlegać opodatkowaniu VAT?
Definicja podatnika w ustawie o VAT
Zgodnie z przepisami ustawy o VAT podatnikami są m.in. osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat tej działalności. Jednocześnie za działalność gospodarczą ustawodawca przyjął podejmowanie wszelkiej działalności producentów, handlowców lub usługodawców. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Jak widać, definicja działalności gospodarczej jest szeroka – obejmować może wszelkie czynności zmierzające do uzyskania zarobku.
Czy sprzedaż nieruchomości prywatnej będzie opodatkowana podatkiem VAT?
Generalnie sprzedaż pojedynczej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT – stanowi bowiem rozporządzenie mieniem prywatnym. Dlaczego generalnie, bowiem organ analizując, czy dana sprzedaż podlega opodatkowaniu VATem czy też nie, będzie analizować zakres podjętych przez sprzedawcę czynności. Jeśli zakres tych czynności przekracza zarządzanie majątkiem prywatnym, to może uznać, że dana sprzedaż podlega opodatkowaniu VATem.
Kiedy sprzedaż nieruchomości może rodzić obowiązek opodatkowania transakcji VATem?
Opodatkowana VATem może być sprzedaż nieruchomości, gdy najpierw podjęto szereg czynności zmierzających do uzyskania wyższej ceny sprzedaży, a dodatkowo czynnościom tym można nadać profesjonalny charakter.
Dla potrzeb tego wpisu przyjmijmy taką sytuację – nasz podatnik posiada nieruchomość rolną, która znajduje się w środku nowego osiedla. Taka sytuacja zdarza się w przypadku rozrastania się miast. Nasz podatnik wie, że działka rolna będzie mniej warta niż działka z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, zatem wynajmuje prawnika, który ma doprowadzić do przekształcenia tej działki. Następnie nasz podatnik zleca geodecie podział tej działki na szereg mniejszych działek – powiedzmy 30. Dodatkowo podatnik zleca uzbrojenie tych działek i ich ogrodzenie, aby potencjalni nabywcy “widzieli” co kupują. Na koniec podatnik zleca sprzedaż pośrednikowi.
Zdaniem organów podatkowych taki zakres czynności nie stanowi już zarządzania majątkiem prywatnym. Zakres podjętych czynności, mimo, że prowadzi do osiągnięcia najwyższej możliwej ceny za każdą działkę, będzie najpewniej oceniony jako prowadzenie działalności gospodarczej.
W takim wypadku aktualizuje się zbadanie, czy limit obrotu umożliwiający skorzystanie ze zwolnienia z VATu. Jeśli jednak przekroczymy limit – taką sprzedaż najpewniej będziemy musieli opodatkować podatkiem VAT.
Podsumowanie
Generalnie sprzedaż nieruchomości nie będzie skutkowała obowiązkiem zapłaty podatku VAT – najczęściej bowiem mamy do czynienia z rozporządzeniem majątkiem prywatnym. Jednakże jeśli zakres podejmowanych czynności nie mieści się w zarządzaniu majątkiem prywatnym – wtedy taka sprzedaż będzie najpewniej podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
__________
Planujesz sprzedać nieruchomość i zastanawiasz się jak ją opodatkować? Chcesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej?
Zapraszam do kontaktu z Kancelarią Radcy Prawnego i Doradcy Podatkowego we Wrocławiu. Kancelaria świadczy na rzecz swoich Klientów usługi prawne, podatkowe oraz bieżącą obsługę prawną.
Telefon/WhatsApp: 880 499 811
Email: michal@zasada-m.pl
Podstawa prawna:
- art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.
Stan prawny na dzień 5 stycznia 2026 r.
