Częstokroć zdarzają się sytuacje, gdzie zyski z prowadzonej działalności są przenoszone do majątku prywatnego (szerzej pisałem o tym tutaj). W takiej sytuacji, zdarza się, że środki te będę służyły do nabycia nieruchomości – często z przeznaczeniem na najem. To właśnie o tej sytuacji jest dzisiejszy wpis.
Opodatkowanie najmu prywatnego
Aktualnie najem prywatny jest opodatkowany wg. stawki 8,5% do przychodu wynoszącego 100 tys. zł rocznie i 12,5%, gdy przychód przekracza tę kwotę. Najem prywatny jest ciekawym rozwiązaniem pod kątem podatkowym – jest stosunkowo tani.
Duża ilość przedsiębiorców decyduje się na najem prywatny mimo, że prowadzą działalność gospodarczą. Dzięki temu rozwiązaniu nie muszą rozliczać najmu w ramach prowadzonej działalności.
Najem, a VAT
Nie można jednak zapominać, że najem jest usługą, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Najem nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe będzie korzystał ze zwolnienia podatkowego, jednak inne rodzaje najmu (np.: lokalu usługowego) będą podlegały już opodatkowaniu podatkiem VAT.
A czy najem prywatny również podlega opodatkowaniu? Generalnie tak. Możliwe jest jednak skorzystanie ze zwolnienia podmiotowego (w 2025 r. limit wartości sprzedaży wynosi 200 tys. zł, w 2026 r. będzie to już 240 tys. zł).
A co w sytuacji najmu prywatnego i działalności?
Tutaj sytuacja się nieco komplikuje. Generalnie najem prywatny będzie się nam „doliczał” do limitu z działalności gospodarczej. Oznacza to, że najem prywatny nie daje nam „dodatkowego” limitu.
Przykład Nasz podatnik prowadzi działalność gospodarczą i rocznie zarabia ok. 180 tys. zł, bowiem zależy mu na nieprzekroczeniu ww. limitu sprzedaży. W 2025 r. zakupił mieszkanie (zakup prywatny) i zaczął je wynajmować. Najem rozlicza poza działalnością gospodarczą. W 2025 r. nasz podatnik zarobił 35 tys. zł z tytułu najmu prywatnego. W takim wypadku limit zwolnienia został przekroczony.
Jest to o tyle ważne, że już pierwsza usługa lub towar, którym przekraczamy ww. limit, będzie musiała zostać opodatkowana VATem – brak opodatkowania, skutkować będzie zaległością podatkową i koniecznością zapłaty odsetek.
A co z najmem zwolnionym z podatku od towarów i usług?
W przypadku najmu zwolnionego (tj. najem na cele mieszkalne), obowiązek podatkowy nie powstanie nam z tytułu najmu, ale z tytułu prowadzonej działalności. Zatem VAT będziemy musieli zacząć naliczać w ramach naszej działalności.
A działalność zwolniona?
Może zdarzyć się również sytuacja, że działalność gospodarcza jest zwolniona z podatku (zwolnienie przedmiotowe), tj. jest zwolniona z tytułu wykonywania konkretnych czynności (wtedy zwolnienie w związku z limitem nie ma zastosowania).
W takim wypadku najem może stać się usługą, którą trzeba będzie opodatkować VATem.
Przykład Podatnik w ramach prowadzonej działalności gospodarczej świadczy usługi zwolnione przedmiotowo. Z tytułu świadczenia tych usług zarabia rocznie 350 tys. zł. Dodatkowo miał okazję kupić lokal usługowy w bloku, w którym mieszka – lokal kupił prywatnie. Lokal ma zamiar wynająć na sklep spożywczy. Roczny zarobek z najmu wyniesie 150 tys. zł. W takim wypadku z tytułu najmu lokalu nasz podatnik będzie musiał zarejestrować się jako podatnik podatku VAT i doliczać VAT do wystawianych faktur.
Całkowity brak zwolnienia z VAT
Może zdarzyć się jeszcze sytuacja, w której zarówno najem prywatny, jak i działalność gospodarcza będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Przykładem można wskazać działalność korzystającą ze zwolnienia z VAT (limit kwotowy) oraz najem lokalu usługowego. W takim wypadku, jeśli nasz podatnik przekroczy 200 tys. zł (lub w 2026 r. 240 tys. zł), to i w działalności i w najmie prywatnym będzie musiał zacząć doliczać podatek VAT.
Podsumowanie
Najem prywatny mimo, że odbywa się poza działalnością, może mieć na nią znamienny wpływ. Limit zwolnienia z VAT jest bowiem limitem odnoszącym się do sumy sprzedaży usług i towarów przez jednego podatnika. Jego przekroczenie może skutkować koniecznością zgłoszenia się do rejestru podatników VAT i rozpoczęcia dokonywania sprzedaży z VATem.
__________
Potrzebna pomoc prawna w rozliczeniu podatku lub ustaleniu zasad opodatkowania? Twoja firma poszukuje obsługi prawnej lub podatkowej?
Zapraszam do kontaktu z Kancelarią Radcy Prawnego i Doradcy Podatkowego we Wrocławiu. Kancelaria świadczy na rzecz swoich Klientów usługi prawne, podatkowe oraz bieżącą obsługę prawną.
Telefon/WhatsApp: 880 499 811
Email: michal@zasada-m.pl
Podstawa prawna:
- Art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług,
- Art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług.
Stan prawny na dzień 15 września 2025 r.
